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楼市,又一条路断了!

2018-4-11 11:46:32   来源: 乐居

  对于房地产大鳄来说,今天是个悲伤的日子!

  随着国家发展改革委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,开发商们“跑马圈便宜地”的时代走到了尽头!

楼市,又一条路断了!

  如果你足够细心,就会发现一个奇怪的现象:近年来,几乎所有的房地产商都搞出了一个“文旅集团”,上的项目多是“文化+旅游”。

  开发商什么时候有文化了?怎么这么喜欢文化、旅游?跟房地产的快钱、暴利相比,文化和旅游挣的可都是辛苦钱呀!

  但你永远不要低估商人的“创新能力”,他们很善于“偷梁换柱”。很多“文旅项目”其实是个招牌,背后是拿地、拿地、拿地!

  而且是非常便宜的地!便宜到让你眼珠子都可以掉到地下。

  某大地产商曾公布过自己土地储备的成本,在很多城市的每平米楼板地价仅仅千元而已,有的地方只有几百元。而现在即便三四线城市,房价都动辄八千、一万了!

  所以,对于文旅项目来说,开发商“醉翁之意”是拿便宜的土地,开发房子销售。至于主题公园赚不赚钱,其实不太重要,因为仅靠房子开发商就可以赚得盆满钵满。

  对于地方政府来说,能上一个主题公园项目,往往意味着引入了上百亿投资,至少可以解决上千人的就业,在房地产开发销售中获得税收,带动当地的GDP!所以,地方政府,尤其是经济不发达的三四线城市的政府,往往乐此不疲。

  根据发改委等发布的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》:

  1、要严控房地产倾向,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批;

  2、要严格用地管理,落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度;

  3、要严守生态红线,严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态;

  4、要严格核准程序,严格履行相关核准规定,不得擅自下放核准权限;

  5、要严防地方政府债务风险,要求地方量力而行,不得因主题公园建设增加地方政府债务;

  6、要丰富文化内涵,讲好中国故事,鼓励文化创意,要提高科技含量等等;

  7、省级政府对本地区主题公园建设负总责,要强化政府债务风险意识,对主题公园项目建设进行充分论证,统筹研究本地区主题公园建设发展工作。

  其实,借着建立主题公园“跑马圈地”,大量侵占农田耕地,并在周边借机搞房地产开发,只是问题的一个方面。

  在主题公园热里,还隐藏着很多风险。比如地方政府为了吸引这类大项目,除了提供廉价土地,还要承诺修建配套基础设施,比如道路、桥梁甚至地铁等,这都会加重地方的财政压力。但为了GDP等政绩,一些经济能力弱的城市也往往争着上马项目,最终现任官员收获了业绩,后任官员来擦屁股,当地老百姓负责买单。

  大量修建主题公园,还让中国宝贵的耕地不断流失。目前中国人均耕地面积只有1.4亩,相当于世界平均水平的三分之一;就连人口众多的印度,人均耕地面积都达到了中国的1.2倍。耕地不足,让中国目前超过12%的粮食依靠进口,其中大豆的对外依存度达到了88%。

  也就是说,石油、粮食、芯片已经构成了中国的三大软肋,让中国在大国博弈中短板非常明显。

  前一段时间,融创中国曾购买了另外一家开发商的“文旅项目资产包”,其中包括13个项目,一下子增加了4973万平方米的土地储备(几乎相当于50平方公里!),折算下来每平米土地成本不到1000元人民币。

  由此可见,所谓“文旅项目”往往跟房地产开发绑定,土地价格非常便宜,而且一个项目就占用了大量的土地。

  文旅项目一般距离传统市中心较远,所以依附文旅项目的楼盘,往往不是刚需楼盘,购买者也都怀着投资心态。这些房子建成后,一般都有较高的空置率,形成社会资源的浪费!

  所以,这次国家出台文件规范主题公园建设,是非常及时必要的,对于保护耕地、降低地方政府债务、减少社会资源浪费,将产生积极作用。

  对于普通人来说,对于文旅项目旁边的住宅要慎重购买,配套是关键。

  学位第一、地铁第二、商业第三,同时要考虑可能的交通拥堵和声光电污染。配套不完善的房子,即便周边自然环境再漂亮,主题公园建的再上档次,都不要买。

  至于一些人口增长乏力的城市,其远郊“造城式”的文旅项目,最终可能套死一批人。


 
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